广州城投,被套住了  第1张

  来源:拾遗地

  文/十一弟

  去年,广州天河智慧城挂牌了一块地,起拍价超过44亿。

  这块地计容面积不到28万平米,要求无偿配建逾7万平米政策性住房。

  再剔除幼儿园、党群服务中心等公共配建后,地块可售面积只剩下19万平米。

  其中,还包含了超过8万平米的商办面积。

  最后算下来,这块地的可售住宅面积,大概11万平米。

  由于地块总价很高,开发条件比较苛刻,只有广州下属城投公司——广州城投报名出价。

  最终,这块地被广州城投底价摘牌,相当于兜底了。

  十一弟查了下,广州城投在去年的房地产销售规模,大约48亿。

  而它的拿地支出,超过了89亿,天河智慧城这一块地,就占了一半。

  到手以后,这块地被开发成了“广州城投·天禧”。

  今年六月份,天禧项目开盘。

  在正式入市之前,广州城投对外放出来过吹风价,据说打算卖到6万/平米左右。

  按照天禧项目的可售面积计算,楼面地价大约2.3万块钱/平米。

  若把全部地价分摊到纯商品住宅部分,天禧的楼面价超过了4万块钱/平米。

  广州城投作过披露,加上政策性住房等配建成本,天禧项目的总投资需要上百亿。

  根据项目可售面积计算,每平米开发成本将近5.4万块钱/平米。

  也就是说,天禧的销售单价,至少要卖到5.4万块钱/平米以上,才能保本。

  今年放出吹风价的时候,广州城投对天禧的价格预期很高。

  但到了正式开盘,它却降价入市了——

  单价最低只卖到了4.7万块钱/平米,相当于亏本了。

  平均算下来,天禧的开盘价也就在5万块钱/平米出头。

  广州城投这是把价格算得死死的,保本出货就行,也不想靠它赚大钱了。

  但现在的市场行情里,开发商就像站在逆流中,很难守住不降价,都在打价格战。

  如果价格没降到位,房子根本卖不动。

  跟天禧处于同一板块,最近在天河智慧城,大央企能建城发也有一个新盘入市——

  能建·天河麓誉府。

  最低单价只卖4.5万块钱/平米,比天禧卖得还要便宜。

  放眼整个天河区在售的二三十个新盘,天河麓誉府的开盘价,几乎是地板价了。

  据说,天河麓誉府开盘当晚就卖了83套。

  天禧从今年六月初开盘,到现在已经两个月过去了。

  十一弟查了下网签数据,项目取得预售许可的两栋楼,共计274套房,仅网签了5套。

  卖了整整两个月,这个销售业绩,非常难看了。

  天河麓誉府开盘把价格降下来以后,广州城投也不端着了,又开始降价了——

  据说,天禧以内部团购价的名义,最低单价已经降到了4.1万块钱/平米。

  这是连底裤都不要了,彻底裸奔,击穿成本价卖房了。

  轮番降价之后,广州天河区的新房市场,就这样被拖到了4万的价格关口。

  按照4万出头的单价来卖,天禧每平米要赔本1万块钱左右。

  在这个项目上,广州城投肯定要吃苦头了。

  作为广州市属城投企业,广州城投的实力相当雄厚。

  到去年,它的总资产超过3800亿,营业收入342亿。

  其中,房地产业务贡献了55亿收入,占比大约16%。

  尽管资产规模、营收体量很大,但在去年,广州城投还是亏损了逾6亿。

  这些财大气粗的城投公司,他们手上并不缺钱,而是缺少能赚钱的好项目。

  可是,谁能想到,哪怕是底价兜底拿地,还是被套住了。